Kanzlei Gabriela Althoff

Rechtsanwältin  & Fachanwältin für Familienrecht, Mediatorin, Bankkauffrau


Kapitalanlagerecht Rechtsbeiträge

 Rückabwicklung kreditfinanzierter Immobilien- und Immobilienfondsgeschäfte

von Rechtsanwältin Gabriela Althoff

Durch zwei Grundsatzurteile des XI BGH-Senats ist es auf dem Gebiet der Rückabwicklung kreditfinanzierter Immobilienfondsgeschäfte teilweise zu einer Vereinheitlichung der Rechtssprechung gekommen.

In der Frage des Haustürwiderrufs lässt der BGH eine Rückabwicklung gem. § 3 Absatz 1 Satz 1 des Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) (§§ 346 I, 357 I 1, 355 BGB) zu. Voraussetzung ist jedoch, dass der Darlehensvertrag wirksam widerrufen wurde und ein Verbundgeschäft zwischen dem Darlehensvertrag und dem finanzierten Fondsbeitritt vorliegt. Die Rückabwicklung findet in diesen Fällen unmittelbar zwischen dem Darlehensgeber und dem Partner des finanzierten Geschäfts statt.

Der BGH hat dazu wie folgt entschieden AZ: XI ZR 193/04:

„„Wenn der nach § 1 Absatz 1 HWiG widerrufene Darlehensvertrag und der finanzierte Fondsbeitritt ein verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 I VerbrKrG bilden, erfordert der Zweck der gesetzlichen Widerrufsregelung, dass dem Darlehensgeber nach dem Widerruf kein Zahlungsanspruch gegen den Darlehensnehmer zusteht. Die Rückabwicklung hat in diesem Falle unmittelbar zwischen dem Kreditgeber und dem Partner des finanzierten Geschäfts zu erfolgen.“

Wann wird eine wirtschaftliche Einheit angenommen?
Leitsatz des BGH hierzu:

„„Ein wirtschaftliche Einheit im Sinne des § 9 Absatz 1 Satz 2 VerbrKrG wird unwiderleglich vermutet, wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener initiative des Kreditnehmer zustande kommt, der von sich aus die Bank um Finanzierung seines Anlagegeschäfts ersucht, sondern deshalb, weil der Vertriebsbeauftragte des Anlagevertreibers dem Interessenten zugleich mit den Anlageunterlagen einen Kreditantrag des Finanzierungsinstitutes vorgelegt hat, das sich zuvor dem Anlagevertreiber gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte.“

Zu berücksichtigen ist, dass die Anleger Ihre Ansprüche gegen den Fonds und den Fondsverantwortlichen an das Kreditinstitut abtreten und sich auch etwaige Steuervorteile anrechnen lassen müssen.

Grundsätzlich sind nach der BGH Rechtsprechung Darlehensverträge mit dem Immobilienfondsbeitritt ein verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 Abs. 1 VerbrKrG, wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener Initiative des Kreditnehmers, sondern der des Vermittlers zustande gekommen ist. Maßgebend sind insbesondere die allgemeine Finanzierungszusage des Kreditinstitutes, das Aushandeln der Darlehensbedingungen, sowie das Einverständnis mit dem Vertrieb, der es ermöglicht den Darlehensvertrag bis zur Unterschriftsreife vorzubereiten, ohne dass die Bank mit dem Darlehensnehmer in Kontakt tritt.

Der BGH hat weiter entschieden:

„„Auch bei notarieller Beurkundung des finanzierten Geschäfts aufgrund der Verbundenheit beider Verträge eine Befreiung des Kreditnehmers von der Pflicht zur Darlehensrückzahlung nach § 3 HWiG geboten sein kann.“

„„Der Kreditnehmer kann nur die von ihm selbst auf das Darlehen gezahlten Beträge vom Kreditgeber zurückverlangen, nicht aber die ihm zugeflossenen Fondsausschüttungen.“

„„Ein wegen fehlender Gesamtbetragsangabe nichtiger Darlehensvertrag wird gem. § 6 II 1 VerbrKrG gültig, wenn dem Kreditnehmer die Darlehensvaluta nicht direkt zugeflossen ist, sondern vertragsgemäß unmittelbar an einen Treuhänder zwecks Erwerb eines Fondsanteils ausgezahlt worden ist. Dies gilt auch dann, wenn der Darlehensvertrag und Fondsbeitritt ein verbundenes Geschäft gem. § 9 I VerbrKrG darstellen. (BGH Urteil vom 25.04.2006)“

Wann habe ich einen Anspruch auf Rückabwicklung des Darlehensverhältnisses?

Wichtig für den Rückabwicklungsanspruch ist, dass die Haustürsituation für den späteren Vertragsschluss ursächlich geworden ist. Dies ist immer dann anzunehmen, wenn der später geschlossene Vertrag ansonsten nicht zustanden gekommen wäre.

Hinsichtlich der Zurechnung der Haustürsituation kommt es nach der neueren Rechtsprechung nicht auf die subjektive Zurechnung, sondern auf das objektive Vorliegen einer Haustürsituation an. In diesem Zusammenhang ist insbesondere auf das gegenwärtig noch nicht rechtskräftige Urteil des OLG München vom 27.04.2006 hinzuweisen, wonach sich ein Kreditinstitut, dass sich für den Abschluss von Darlehensverträgen selbständiger Vermittler bedient, nicht behaupten kann, dass es über die Vorgehensweise der Vermittler keine Kenntnisse hatte.

In der Regel werden im Rahmen von Bauträger oder Erwerbermodellen Vermittler als Erfüllungsgehilfen im Pflichtenkreis der jeweiligen Kreditgeber tätig, wenn das Vermittlerverhalten auch die Anbahnung des Darlehensvertrag betrifft. Insofern kann sich das Kreditinstitut nicht zur Erfüllung seiner Aufgaben und Pflichten einerseits Dritter bedienen sich aber andererseits über deren Vorgehensweise in Unkenntnis halten oder diese pauschal bestreiten.

Die objektive Zurechnungslösung gilt sowohl bei Bauträger- und Erwerbermodellen, als auch bei Immobilienfondsbeteiligungen oder beim Immobiliendirekterwerb. Ausschlaggebend ist nicht das steuerliche Sparprodukt sondern der Vertriebsweg.


Fazit:

Insgesamt ist festzuhalten, dass Kreditnehmer die bereits vor vielen Jahren zum Immobilienfondsbeteiligungen oder zum Immobilienerwerb samt Finanzierung an der Haustür ohne ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung veranlasst wurden, auch heute noch gegenüber den Kreditgebern die Rückabwicklung der Darlehensverträge verlangen können, wobei der Anleger die Haustürsituation zu beweisen hat. Von Bedeutung ist hierbei auch der Umstand, dass die fehlerhaft auf § 7 III VerbrKrG verweisende Widerrufsbelehrung den Anlegern teilweise sogar den Wegfall der Widerrufsmöglichkeit nach Fristablauf suggeriert hat. Eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung ist jedoch hinsichtlich der Rechtsfolgen einer fehlenden Belehrung gleichzusetzen. Somit kann bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung auch noch nach vielen Jahren eine Widerrufsmöglichkeit für den Anleger begründet sein. Von großer Praxisrelevanz ist auch, dass der Unternehmer bei unzureichender Belehrung auch mit Abmahnungen und Unterlassungsklagen rechnen muss.

Im Rahmen dieser Ausarbeitung konnte nur ein Überblick über die Rechtsprechung vermittelt werden. Die rechtliche Beratung zu diesem Themenbereich ist dringend erforderlich.


Zurück