Kanzlei Gabriela Althoff

Rechtsanwältin  & Fachanwältin für Familienrecht, Mediatorin, Bankkauffrau


Kapitalanlagerecht Rechtsbeiträge

Zur Haftung der Banken bei Immobilien - Kapitalanlagen

von Rechtsanwältin Gabriela Althoff

Einleitung

Immobilienkapitalanlagen ( Eigentumswohnungen , Gewerbeobjekte ) werden den privaten Kapitalanlegern in der Regel als Erwerber, - Bauherrn -, Bauträger -, oder offene und geschlossene Immobilienfonds angeboten.

Die o.b. Anlagemodelle unterscheiden sich dabei insbesondere durch den Umfang der den Anlegern angebotenen Leistungen , den steuerlichen Auswirkungen , sowie der Art ihrer Durchführung.

Risiken für den Kapitalanleger bei Immobilienanlagen

Das Vertragsrisiko bei Immobilienanlagen trägt grundsätzlich der Kapitalanleger .Es umfaßt alle Gefahren und Risiken , welche sich aus der Errichtung bzw. dem Erwerb der Immobilie ergeben. Die gängige Rechtsprechung geht davon aus , dass derjenige , der zum Zwecke der Steuerersparnis eine bestimmte zivilrechtliche Konstruktion wählt , sämtliche sich aus den zivilrechtlichen Einzelverträgen ergebenen Risiken zu tragen hat. ( z.B. BGH NJW 84,836).

Nimmt der Kapitalanleger zur Finanzierung seiner Immobilienanlage einen Kredit auf , so muß er diesen auch zurückzahlen , wenn z.B. das Objekt mit Mängeln behaftet ist oder der Anlagevermittler ; Baubetreuer etc. leistungs - und zahlungsunfähig wird. Dies gilt auch , wenn die Mieteinnahmen aus dem Objekt die Finanzierungskosten nicht decken oder - beispielsweise beim geschlossenen Immobilienfonds - die Werbungskosten von der Finanzverwaltung nicht anerkannt werden. Jede Beteiligung am Immobilienfonds oder Anlagegesellschaft bedeutet eine unternehmerische Beteiligung , die sowohl mit wirtschaftlichen Erfolg, als auch Verlusten verbunden sein kann .Generell trägt der Anleger die wirtschaftlichen Risiken , die sich aus seiner Beteiligung ergeben.

Auch hat der Kapitalanleger die Risiken seiner eigenen Leistungsfähigkeit zu tragen .Er ist gegenüber der Bank zur Rückzahlung eines zum Erwerb seiner Immobilie gewährten Darlehens verpflichtet ,auch wenn die Finanzierung seine wirtschaftlichen Verhältnisse übersteigt.

Die Haftung der Banken (Überblick)

Inwieweit eine Haftung der Banken überhaupt in Betracht kommt , beurteilt sich nach der Mitwirkung der Bank an der Kapitalanlage.

Fragestellung : War die Bank lediglich in ihrer Rolle als Kreditgeberin beteiligt oder hat sie darüber hinaus am Projekt mitgewirkt?

Bank als Kreditgeberin

Beschränkt sich die Bank auf ihre Rolle als Kreditgeberin , so gilt für die Haftung der anerkannte Grundsatz der " rollenbedingten " Verantwortlichkeit.

Daher bestehen bei den Banken grundsätzlich nur Aufklärungspflichten hinsichtlich des Darlehensvertrages und dessen Bedingungen. Dies entspricht dem von der Rechtsprechung entwickelten Grundsatz , dass jeder Vertragspartner nach der Art des Rechtsverhätnisses für die typischen Pflichtverletzungen einzustehen hat.

Grundsätzlich haftet die Bank daher nicht bei Fehlangaben bzgl. der Immobilie , wenn sie nicht am Projekt beteiligt ist. Auch muß der Anleger spezielle Risiken , die sich aus seinen persönlichen Verhältnissen , insbesondere aus seiner Einkommensentwicklung ergeben, selbst tragen.

Aufklärungspflichten in Sonderfällen ( mögliche Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluß).Nach der gängigen Rechtsprechung kann die Bank in Ausnahmefällen verpflichtet sein , den Darlehensnehmer über die Risiken des finanzierten Geschäfts aufzuklären.


Im einzelnen gilt dies für folg. Fälle ( Überblick )

  • Bank ist am Projekt beteiligt, d.h. sie ist aktiv in die Planung oder Durchführung des Projekts eingeschaltet, so daß sie als Partei des finanzierenden Geschäfts erscheint.
  • Spezielle Gefährdung des Anlegers durch die Bank d.h. Schaffung und Förderung eines speziellen über die wirtschaftlichen Risiken hinausgehenden Gefährdungstatbestand für den Anleger , beispielsweise durch die Vorausabtretung sämtlicher Kaufpreisansprüche bei sonst bestehender Vermögenslosigkeit oder Auszahlung des Darlehens trotz Kenntnis , dass die Verwirklichung des zu finanzierenden Objekts bei Valutierung des Darlehens schon nicht mehr möglich war.
  • Wenn die Bank für sie selbst erkennbar einen konkreten Wissensvorsprung über spezielle Risiken des Projekts hat , beispielsweise Zahlungsschwierigkeiten des Mietgaranten bekannt sind, fehlerhafte Angaben zur Rentabilität und Eigenkapital im Prospekt sind bekannt , oder der Bank ist zum Zeitpunkt der Darlehensgewährung bekannt, dass der Initiator oder eine seiner Gesellschaften vor der Zahlungsunfähigkeit stehen .Die finanzierende Bank ist jedoch nicht verpflichtet sich selbst einen Wissensvorsprung zu verschaffen , in dem sie Erkundigungen über das Projekt einholt.
  • Wenn die Bank in einem Interessenkonflikt verwickelt ist z.B. als Hauptgläubigerin eines Bauträgers und mit der Übernahme der Finanzierung vorrangig ihre eig. Interessen wahrt.

Haftungsumfang:

Bei Verletzung ihrer spezifischen Aufklärungspflichten kommt eine Haftung der Bank aus Verschulden bei Vertragsschluß in Betracht , d. h . es ist grundsätzlich der Schaden zu ersetzen den der Anleger dadurch erlitten hat , dass er auf die Richtigkeit der Angaben vertraut hat.

Dabei muß sich der Anleger entscheiden , ob er Ansprüche wegen der Unrichtigkeit der Beratung oder Aufklärung Zug um Zug gegen Übertragung der Gesellschaftsbeteiligung oder Immobilie geltend machen will, oder ob er diese behalten und den wirtschaftlichen Schaden verlangen will.

Zurechnung vom Verhalten Dritter /Haftung der Bank

In vielen Fällen wird der Anleger nicht von der Bank direkt , sondern von einem Dritten / externen Vermittler beraten , welcher gegenüber dem Anleger unzutreffende Angaben zum Objekt oder den Darlehenskonditionen macht. Ob und inwieweit sich die Bank das Verhalten Dritter , insbesondere von Anlagevermittlern nach § 123 BGB ( arglistige Täuschung ) oder nach § 278 BGB ( Verschulden des Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen muß , ist im Einzelfall zu entscheiden.

Im Rahmen dieser Darstellung einige Beispiele:

  • Der Dritte /Anlagevermittler ist dem Anleger gegenüber als Vertrauensperson der Bank aufgetreten , die Bank hat ihm das ermöglicht
  • Er hat mit Wissen und Wollen der Bank die Darlehensverträge vorbereitet und dem Kunden zur Vertragsunterzeichnung vorgelegt
  • Er hat mit Wissen der Bank verhandelt ohne das eine Vereinbarung mit der Bank bestand

 

Einwendungsdurchgriff

Bei gescheiterten Kapitalanlagen wird häufig versucht, den Darlehensrückzahlungsanspruch der Bank mit dem von der Rechtsprechung entwickelten Einwendungsdurchgriff zu begegnen d.h. der Käufer versucht der Bank gegenüber die Einwendungen aus dem Kaufvertrag nach Treu und Glauben entgegenzusetzen , obwohl Kauf und Finanzierung trotz der wirtschaftlichen Verbindung zwei rechtlich selbständige Verträge sind.

Generell wird der Einwendungsdurchgriff jedoch bei Immobilien im allg. von der Rechtsprechung nicht zugelassen und kommt nur ausnahmsweise in Einzelfällen in Betracht , wenn beispielsweise:

die Bank sich aktiv werbend auf der Seite des Initiators in die rechtliche Ausgestaltung oder dem Vertreib eingeschaltet hat.

  • Bank schafft einen Gefährdungstatbestand für den Anleger oder begünstigt ihn
  • Bank erweckt den Eindruck , das durch ihr Mitwirken an dem Projekt die Anlage hinreichend gesichert sei.
  • Insgesamt muß die Bank an dem Projekt beteiligt gewesen sein.

Haftung aus Treuhandschaft

Übernimmt die Bank im Rahmen von Kapitalanlagen Treuhandaufgaben, so haftet sie bei Verletzung ihrer Treuhandpflichten , etwa als Zahlungstreuhänder ( Kontrolle Zahlungsverkehr ) entsprechend gegenüber dem Anleger.

Haftung aus Prospekt

Eine Haftung aus dem Institut der Prospekthaftung kommt bei Immobilienanlagen grundsätzlich in Betracht , wenn die Bank am Projekt beteiligt ist und entsprechende Erklärungen im Prospekt oder den Verkaufsunterlagen abgegeben worden sind.

Fazit :

Es ist davon auszugehen , dass eine Haftung der Bank gegenüber dem Immobilien - Kapitalanleger nur ausnahmsweise in Betracht kommt. Besonders wichtig dürfte in den einzelnen Fallgruppen , in denen ausnahmsweise eine Haftung der Banken denkbar ist , die Beweissituation sein.

Hinweis :

Im Rahmen dieser Ausführungen konnte nur ein Überblick über denkbaren Haftungsmöglichkeiten und dem Haftungsumfang gegeben werden.


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