Allgemeines Zivilrecht Rechtsbeiträge
Ausdehnung des Geschäftsbetriebs einerWohnungsbaugenossenschaft auf Nichtmitglieder:eine Steuerfalle
von Rechtsanwältin Gabriela Althoff
Durch die besondere Förderung des Wohnungsbaus hat sich Wohnungsmarkt in den letzten Jahren immer weiter entspannt.
Durch das Überangebot an Wohnungen in überwiegend allen Preiskategorien sind immer weniger Mieter an den Erwerb von Genossenschaftsanteilen an einer Wohnungsbaugenossenschaft /Vermietungsgenossenschaft interessiert .
Um den Vermietungsstand der Genossenschaftswohnungen zu halten , werden die Genossenschaften ihre Wohnungen auch an Nichtmitglieder vermieten müssen.
1. Zulässigkeit der Vermietung von Genossenschaftswohnungen an Nichtmitglieder
Grundsätzlich sieht § 8 Abs.1 Nr. 5 GenG eine Ausdehnung des Geschäftsbetriebes auf Nichtmitglieder vor.. Die Ausdehnung des Geschäftsbetriebes auf Nichtmitglieder bedarf der ausdrücklichen Zulassung in der Satzung und zwar unter Umständen nachträglich im Wege der Satzungsänderung nach § 16 Abs 4 GenG.
2. Welche steuerlichen Auswirkungen haben Geschäfte/Vermietungen mit/an Nichtmitglieder für die Genossenschaft?
A) Körperschaftssteuer
Grundsätzlich sind Genossenschaften , die Wohnungen herstellen und erwerben und sie ausschließlich an Mitglieder aufgrund eines Mietvertrages oder aufgrund eines genossenschaftlichen Nutzungsvertrages zum Gebrauch überlassen (Vermietungsgenossenschaften) von der Körperschaftssteuer befreit. ( § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG) Die Steuerbefreiung entfällt jedoch, wenn die Einnahmen der Vermietungsgenossenschaft aus Zweckgeschäften mit Nichtmitgliedern und Nebengeschäften 10 vH der gesamten Einnahmen übersteigen. In diesem Falle ist das Einkommen aus der gesamten Geschäftstätigkeit zu versteuern.
Betragen die Einnahmen aus den nicht begünstigten Tätigkeiten nicht mehr als 10 v H der gesamten Einnahmen , ist die Genossenschaft nur hinsichtlich der nicht begünstigten Tätigkeiten steuerpflichtig, im übrigen bleibt die Steuerfreiheit erhalten.
Der Begriff und die Höhe der Einnahmen ( Einnahmen einschl. Umsatzsteuer ) bestimmen sich nach den Grundsätzen über die steuerliche Gewinnermittlung. Ermittlung der Einnahmen gemäß §5 EStG.
B ) Gewerbesteuer
Vermietungsgenossenschaften unterliegen der Gewerbesteuer ( § 2 Abs. 2 GewStG ). Von der Gewerbesteuer ist die Vermietungsgenossenschaft befreit , wenn sie gemäß § 3 Nr. 15 GewStG von der Körperschaftssteuer wegen der begünstigten Einnahmen aus § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG befreit ist. Eine Befreiung kommt daher nicht in Betracht wenn die 10 v.H. Grenze für nicht begünstigte Geschäfte mit Nichtmitgliedern überschritten wird.
C ) Fazit:
Die Ausdehnung des Genossenschaftsgeschäfts auf Nichtmitglieder eignet sich allenfalls bedingt zur Bewältigung von Leerstandsproblemen. Im Vordergrund muß die Werbung neuer Mitglieder stehen.