Kapitalanlagerecht Rechtsbeiträge
Rückgängig machen eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung wegen falscher Angaben bei den Kaufverhandlungen
von Rechtsanwältin Gabriela Althoff
Das Landgericht Leipzig hat in einer Entscheidung aus der zweiten Jahreshälfte 00 entschieden , dass bei Verletzung der vorvertraglichen Sorgfalts - und insbesondere Aufklärungspflichten die Käufer einer Eigentumswohnung aus Verschulden bei Vertragsschluß so zu stellen sind, als wenn sie den streitgegenständlichen Wohnungskaufvertrag nie geschlossen hätten.
Dem Urteil liegt folgender - hier nur gekürzt dargestellter Sachverhalt - zugrunde:
Die Wohnungskäufer begaben sich im Oktober 98 in die Geschäftsräume einer Finanzierungsvermittlungsfirma , um sich dort über Steuersparmodelle beraten zu lassen. Anläßlich des Gesprächs wurde ihnen ein Prospekt übergeben , in dem für Immobilienerwerb " durch Steuerersparnis " mit der Maßgabe , dass kein Eigenkapital notwendig sei , geworben wurde. Ferner wurde ihnen eine Beispielsrechnung für eine ihnen angebotene Eigentumswohnung vorgelegt. Die Beispielsrechnung wurde von einer Tochtergesellschaft der Verkäuferin erstellt. In der Beispielsrechnung wurde für das Jahr 98 und 99 ein sogenannter Überschuß vor Tilgung ausgewiesen . Für das Jahr 00 und 01 war eine geringe monatliche Belastung von unter 70,-- DM vorgesehen. Der Beispielsrechnung war zugrundegelegt , dass sich ein Mietzins in Höhe von 12,--DM / qm erzielen lasse ,während Anfang 00 nur 10,50 DM/qm zu erzielen waren .Über die Erforderlichkeit von Verwaltungskosten wurden die Käufer nicht aufgeklärt.
Im Dezember 98 beurkundeten die Käufer das Kaufvertragsangebot, welches ihnen vor der Beurkundung nicht bekannt war. Ferner unterzeichneten sie Darlehensverträge, die ihnen vollständig ausgefüllt vorgelegt wurden. Trotz der Beurkundung Ende 98 und der Annahme des Kaufvertragsangebotes noch vor Weihnachten 98 wurde der Kaufpreis für die Wohnung erst im Jahre 99 abgerufen und gezahlt . Der Beginn der Sanierung erfolgte erst 99 . Das Objekt war im Dezember 99 vollständig fertiggestellt . Der angepriesene Steuervorteil für das Jahr 98 konnte nicht in Anspruch genommen werden . Einschließlich einer monatlichen Zahlung auf eine abgetretene Lebensversicherung hatten die Käufer monatliche Aufwendungen für die Finanzierung der Wohnung von ca. 1.500,--DM .Über Risiken und Nebenkosten wurden die Käufer nicht aufgeklärt.
Das Landgericht geht in seiner Entscheidung davon aus , dass nicht nur den ein Anlagemodell präsentierenden Anlagevermittler , sondern auch den Verkäufer vorvertragliche Sorgfalts- und Aufklärungspflichten zu Umständen treffen , die für den Anlage - bzw. Kaufentschluß von Bedeutung seien. Auch der Verkäufer muß Voraussetzungen, Hinderungsgründe und das Ausmaß der Vorteile des Anlagemodells vollständig und richtig darstellen: Es schließt sich damit der Rechtsprechung des BGH an .Die Beispielsrechnung und der Prospekt waren im vorliegenden Fall Hinblick auf die Gesamtbelastung irreführend. Die Mieteinnahmen deckten die Finanzierungsaufwendungen nicht . Es war ein höherer Aufwand unter Berücksichtigung der erzielten Mieteinnahmen zu erbringen . ...Die unvollständige , teils sogar unrichtige Aufklärung war der Verkäuferin als eig. Verschulden zuzurechnen.
Aufgrund der Fallkonstellation konnte das Gericht davon ausgehen , dass die eingesetzten Werbeunterlagen ( Prospekt und Berechnung ) der Verkäuferin bekannt waren. Das Gericht geht auch zutreffend davon aus , dass die Verkäuferin pflichtwidrig gehandelt hätte, wenn sie die Unterlagen nicht kannte , da sie sich hätte informieren müssen , welche Informationen zur Umsetzung der Kaufanreize konkret über die Vermittler ausgehändigt werden.
Der Schaden im Sinne der Regelungen über das Verschulden bei Vertragsschluß liegt für die Käufer darin , dass die Verträge ( Kaufvertrag , Darlehensverträge ) für sie nachteilig sind , da sie im Ergebnis unvernünftig und den konkreten Vermögensinteressen der Käufer nicht gerecht werden.
Im Ergebnis waren die Käufer so zu stellen, wie wenn sie die nachteiligen Verträge nicht abgeschlossen hätten.
Anmerkung: Häufig werden Mietgarantien angeboten . In diesem Zusammenhang weist die Verfasserin auf § 2 b EStG hin. Die Einschränkung der Verrechnungsmöglichkeiten von positiven und negativen Einkünften aus Beteiligungen an Verlustzuweisungsgesellschaften und ähnlichen Modellen wurde bereits durch Gesetz vom 24.03.99 in das Einkommenssteuergesetz eingefügt. (Bundesgesetzblatt Teil 1 , Seite 402 , 1999) .Danach ist die Übernahme einer Mietgarantie steuerschädlich. ( weitere Informationen zu den Modellen gem. § 2 B EStG erhalten Sie von der Verfasserin).
Im Rahmen dieser Darstellung konnten nicht alle Rechtsfragen und Fallgestaltungen berücksichtigt werden . Die hier getroffenen Aussagen sind rein informatorisch.