Erbrecht Rechtsbeiträge
Probleme bei einer Mehrheit von Erben in Bezug auf
die Teilung eines Grundstückes
Der Gesetzgeber regelt diese Probleme theoretisch mit den §§ 2032 ff. BGB.
Gerade bei der Erbauseinandersetzung von Grundstücken können jedoch unerwartete Hürden auftauchen, die eine kompetente rechtliche Beratung erforderlich machen, um eventuellen späteren Schadensersatzforderungen von Miterben grundsätzlich vorzubeugen.
Im Weiteren soll deshalb anhand eines Beispiels ein Lösungsansatz in Bezug auf ein Grundstückserbfall zugunsten einer Miterbengemeinschaft durchgespielt werden.
1. Die Miterbengemeinschaft
Durch einen Erbfall geht ein Grundstück des Erblassers in seiner Gesamtheit ideell auf alle Erben über. Ideell bedeutet, dass kraft Gesetz mit allen Miterben eine Erbengemeinschaft entsteht, die aber nach Auseinandersetzung strebt. Die Erbengemeinschaft ist also grundsätzlich auf Liquidation angelegt.
Das Grundstückseigentum geht zunächst nur auf diese Erbengemeinschaft zur gesamten Hand über, nicht aber partiell auf die einzelnen Erben. Jeder Miterbe hat einen quotenmäßig bestimmten Anteil am gesamten Nachlass, nicht wie bei der Bruchteilsgemeinschaft (§ 741 ff. BGB) ein Recht auf ein ideellen Bruchteil an jedem einzelnen Gegenstand.
Für die Erben bringt dies folgende, gesetzlich in den §§ 2032 BGB ff. verankerten, Rechte mit sich: Jeder Erbe kann über seinen Nachlassanteil frei verfügen, nicht jedoch über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen, da dieser Teil des Gesamthandsvermögens (Sondervermögen) der Erbengemeinschaft geworden ist, das vom Eigentum der Erben strikt zu trennen ist. Der einzelne Erbe könnte zu diesem Zeitpunkt nur über seinen gesamten Erbanteil z.B. von 25 % des Gesamterbes (Erbteil), nicht jedoch über 25 % der Nachlassgegenstände verfügen. Diese sog. Erbteilverfügung ist in § 2033 I BGB geregelt und bedarf zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung. Neben der Erbteilsverfügung gibt es jedoch ein Summe weiterer Maßnahmen die von den Miterben im Rahmen einer Verwaltung der Erbmasse bis zur schlussendlichen Teilung (Auseinandersetzung) ergriffen werden können. Stets muß jedoch beachtet werden, dass die Erbengemeinschaft nicht parteifähig im Sinne von § 50 ZPO und keine juristische Person ist.
Im Weiteren soll nun auf die einzelnen, möglichen Maßnahmen der Erben in einem Mehrerbenverhältnis eingegangen werden.
2. Grundsätze der Willensbildung im Innen- und Außenverhältnis
Auch bei der Erbengemeinschaft ist zunächst zwischen einem Innen- und einem Außenverhältnis zu unterscheiden.
Das Innenverhältnis, also das Verhältnis der einzelnen Miterben untereinander, wird grundsätzlich durch die §§ 2038 II, 745 I BGB geregelt. Alle die Erbmasse betreffenden Maßnahmen sind unter drei Kategorien zu subsumieren:
a) Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung Hierbei handelt es sich um solche Maßnahmen, die nach billigem Ermessen und nach der Beschaffenheit der Erbmasse dem objektiv verstandenen Interesse aller Miterben entsprechen; nicht aber wesentliche Veränderungen der Erbmasse herbeiführen. Beispiele hierfür sind Ressourcenverwaltung, Vermietung, Bewirtschaftung usw. Diese Maßnahmen können durch die Miterben mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden, wobei sich die Stimmen nach der Größe der Erbteile bemessen. Gemäß § 2038 I BGB ist jeder Miterbe zur Mitwirkung bei Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet. Wird die Zustimmung verweigert, so kann auf Zustimmung bzw. auf Ausführung geklagt werden.
b) Maßnahmen der nichtordnungsgemäßen Verwaltung Hierbei handelt es sich um alle die Maßnahmen, die über den Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung hinausgehen. Solche Maßnahmen können nur gemeinschaftlich d.h. einstimmig beschlossen werden. (§ 2038 I BGB)
c) Notwendige Maßnahmen Maßnahmen, die zur Erhaltung (Werterhaltung) des Nachlasses erforderlich sind können als „notwendige Maßnahmen“ von jedem Miterben allein durchgeführt werden. Es handelt sich hierbei um eine Notgeschäftsführung, die, weil sie die Rechte der Miterben beschneidet, nur zulässig sein darf, wenn die Zustimmung dieser nicht ohne Nachteil abgewartet werden kann.
Das Außenverhältnis beschreibt im Gegensatz dazu das Verhältnis der Miterben zu außenstehenden Dritten. Das deutsche Recht unterscheidet hierbei Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäfte.
a) Verpflichtungsgeschäfte (z.B. Verträge) Für Verpflichtungsgeschäfte richtet sich die Vertretungsmacht ebenfalls nach §§ 2038 I, II 745 BGB, da auch der Abschluss eines Verpflichtungsgeschäftes eine Verwaltungsmaßnahme im Sinne von § 2038 BGB darstellt. Die Vertretungsmacht im Außenverhältnis ist hier also identisch mit der Geschäftsführungsbefugnis im Innenverhältnis.
b) Verfügungsgeschäfte (z.B. Eigentumsübertragungen) Für Verfügungsgeschäfte gilt gemäß § 2040 BGB der Grundsatz, dass alle Miterben gemeinschaftlich handeln müssen. Dabei ist unter Verfügung jede unmittelbare Einwirkung auf ein bestehendes Recht durch Übertragung, Änderung, Belastung oder Aufhebung zu verstehen. Nur bei Maßnahmen der notwendigen Verwaltung ist auch hier jeder Miterbe allein verfügungsberechtigt.
3. Beispiel der gemeinschaftlichen Nachlassverwaltung
Im Weiteren soll die Theorie nun auf den Fall angewendet werden, dass ein Miterbe ohne Wissen der anderen einen Maklervertrag abschließt, der als Gegenstand das Erbgrundstück hat.
Bei der Erbschaft eines Grundstückes ist die Frage nach Zulässigkeit des Abschlusses eines Maklervertrages im Vorfeld der Auseinandersetzung natürlich besonders interessant. Sinn eines solchen Maklervertrages ist es den Verkauf eines Grundstücks aus der Erbengemeinschaft vorzubereiten, um einer kostenintensiveren Zwangsversteigerung vorzubeugen. Eine Verfügung, also die letztendliche Übertragung von Rechten (Eigentumsrechten) ist hier nicht Vertragsziel. Beim Abschluss des Maklervertrages handelt es sich damit um ein Verpflichtungsgeschäft. Die geschuldete Vertragsleistung ist eine Vermittlungsleistung. Ziel ist hier nach wie vor, eine „invitatio ad offerendum“. Es sollen so potenzielle Käuferinteressen ausgelotet werden, bzw. unverbindliche Angebote eingeholt werden- die Marktkraft soll erforscht werden.
Da es sich damit nicht um eine Verfügungsofferte handelt, stellt der Abschluss eines Maklervertrages für ein Grundstück im Gesamthandvermögen der Erbengemeinschaft eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung dar. Eine wirksame Vertretung bedarf damit der Stimmenmehrheit der Miterben. Mit Stimmenmehrheit ist jeder Erbe dann zum Abschluss von Maklerverträgen und ähnlichen Maßnahmen gesetzlich in § 2038 BGB berechtigt und in gewisser, noch auszuführender Art und Weise, auch verpflichtet diesen zumindest zuzustimmen.
Da der Erbengemeinschaft im Weiteren durch einen Maklervertrag kein materieller Schaden entstehen kann, ist eine Schadensersatzforderung gegen Miterben in einem solchen Falle nicht möglich. Mit den aufgezeigten Rechten gehen allerdings auch wie schon angeführt gewisse Pflichten der Miterben für das Gesamthandvermögen einher. Dies soll im Weiteren ausgeführt werden:
4. Pflichten der Miterben
Die Erbengemeinschaft ist nach dem Willen des Gesetzgebers auf Liquidation angelegt. D.h. sie strebt nach Auseinandersetzung. Maßnahmen, die in Richtung dieses Ziels führen, werden als erforderliche, gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses angesehen und unterfallen dem Prinzip des § 2038 BGB. Solche Maßnahmen, müssen von allen Erben gefördert werden. Der Hintergrund des Prinzips aus § 2038 BGB ist die Idee des Gesetzgebers, der Nachlassmasse optimale „Fürsorge“ zu gewährleisten. Es sollen alle Maßnamen ergriffen werden, um den Nachlasswert zu vermehren oder zumindest zu erhalten. Gerade im Hinblick auf Grundstücke, die sich in der Erbmasse befinden, ist auf die Wertentwicklung zu achten. So kann es durchaus Sinn ergeben, Grundstücke mittelfristig im Namen der Erbengemeinschaft schon zu verkaufen, um günstigere Preisentwicklungen zu realisieren, bzw. negativen Preisentwicklungen vorzubeugen. Beschließen die Miterben im Innenverhältnis einen Verkauf und die Übertragung des Grundstückes aufgrund von preislichen Vorteilen für die Erbengemeinschaft, so müssen sie trotz allem einstimmig handeln. Wird eine Grundstücksverfügung auch nur durch einen Miterben abgelehnt, so ist sie unzulässig.
Führt diese Ablehnung zu einem unvorteilhafteren Verkauf oder gar zur Zwangsversteigerung, liegt eine Pflichtverletzung des Prinzips des § 2038 BGB vor.
Eine solche Pflichtverletzung kann einen Schadensersatzanspruch der geschädigten Erben nach sich ziehen. Der Schaden wäre hier die Differenz zwischen möglichem Verkaufserlös und schlussendlichem Zwangsversteigerungserlös.
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass alle Erben stets zum Wohle der Erbmasse handeln müssen, so ihre Pflicht aus § 2038 BGB. Zum Schutz der einzelnen Erben gilt das Gebot des Einstimmigenhandelns bei Verfügungen, jedoch unter der Prämisse sich bei Negativblockaden wegen Pflichtverletzung schadensersatzpflichtig zu machen.
Als weitere Möglichkeit der Miterben, die durch einen Minderheitserben blockiert werden, bietet sich die Möglichkeit eines Teilungsplans. Bestandteil eines solchen Erteilungsplans sind zum einen die Teilungsquoten der einzelnen Erben aber zum anderen auch das „wie“ der Teilung. Sind sich die Erben darüber einig, das die Erbmasse zur besseren Teilung versilbert werden soll, kann nach dem Prinzip des § 2038 BGB der günstigere Verkauf des Grundstücks vertraglich vereinbart werden. Der Abschluss eines solchen schuldrechtlichen Auseinandersetzungsvertragens kann von dem blockierenden Minderheitserben durch Erbteilungsklage erzwungen werden.
5. Option der Zwangsversteigerung
Jedem Erben steht zu jeder Zeit zu, die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verlangen, § 2042 BGB. Unteilbare Werte werden dann der Zwangsversteigerung unterworfen, um den Erlös quotengerecht aufteilen zu können.
Die Zwangsversteigerung eines Grundstückes soll jedoch „ultima ratio“ sein. Dies liegt vor allem daran, dass ein Erlös in der Nähe des tatsächlichen Wertes des Grundstücks, wie er durch privaten Verkauf zu erzielen wäre, im Zwangsversteigerungsverfahren nicht anfallen kann.
Hier schlagen zunächst die nicht unerheblich Eigenkosten des Verfahren zu Buche und es kommt das nicht unerhebliche Risiko hinzu, dass bei geringerem Käuferinteresse für Grundstücke im Zwangsversteigerungsverfahren nur das „Geringste Gebot“ erzielt werden könnte.
Nach § 44 ff. ZVG enthält dieses lediglich die Deckung der Verfahrenkosten und der Grundstücksbelastungen. Ein darüber hinausgehender, dann zu teilender Erlös (Mehrgebot) wäre ungewiss und könnte bei eben geringem Käuferinteresse durch Zuschlag beim „Geringsten Gebot“ ganz entfallen.
Das Verfahren beginnt auf Antrag eines Erben beim zuständigen Amtsgericht.